전세계약 시 등기부등본 특약 작성법｜근저당·가압류·우선변제권 보호 조항 총정리
전세계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본 확인과 함께 계약서 특약 조항을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 특히 등기부에 근저당, 가압류, 소유권 이전 예정 등이 있을 경우, 세입자는 우선변제권 확보와 전세금 보호를 위한 특약 삽입이 필수입니다. 본문에서는 실무적으로 많이 사용되는 특약 문구와 작성 요령을 안내합니다.
📌 등기부등본 확인 시 주요 체크 항목
- 갑구: 소유자 정보, 소유권 이전 예약등기 여부
- 을구: 근저당권, 전세권, 가압류 등 금전 관련 권리
- 설정일자 확인: 계약보다 먼저 설정된 권리는 세입자 보호 우선순위에서 밀릴 수 있음
✍️ 전세계약 특약 예시 문구
| 상황 | 추천 특약 문구 |
|---|---|
| 근저당이 있는 경우 | “본 전세계약 체결 당시 등기부등본상 설정된 근저당권 이외의 추가적인 권리 설정이 있을 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환받을 수 있다.” |
| 소유권 이전 예정 시 | “매매계약이 체결되어 소유권 이전 예정이 있음을 인지하였으며, 추후 소유권 변경 시에도 본 계약의 효력을 유지한다.” |
| 가압류 또는 소송 이력 존재 | “임대인은 등기부등본상 확인된 가압류·소송 등의 권리로 인해 전세보증금 반환에 문제가 발생할 경우 모든 민·형사상 책임을 진다.” |
⚠️ 세입자 보호를 위한 팁
- 계약서 작성일 기준 최신 등기부등본 열람 필수
- 전입신고 + 확정일자로 대항력·우선변제권 확보
- 보증금 반환보증보험(LH·HUG) 가입 적극 고려
- 중개사 설명의무 확인: 등기부 확인 후 서면 설명 요청 가능
※ 주의: 특약은 말로만 작성하지 말고 반드시 계약서에 서면 기재하고, 당사자 날인 후 1부씩 보관해야 법적 효력이 있습니다.