근생빌라 전세매매 주의사항｜용도변경·대출제한·확정일자·건축물 용도 확인 가이드
주택처럼 생겼지만 실제로는 ‘근린생활시설’로 등록된 이른바 근생빌라는 전세나 매매 시 반드시 주의가 필요합니다. 주택이 아닌 비주거용으로 간주되어 확정일자 보호, 전세대출, 청약 가점 등의 제약이 발생할 수 있기 때문입니다. 본문에서는 근생빌라 계약 전 꼭 체크해야 할 주요 항목을 정리했습니다.
📌 근생빌라 전세·매매 시 주의해야 할 점
- 건축물대장 확인 필수 – 주택이 아닌 ‘근린생활시설’이면 주택법 적용 제외
- 확정일자 보호 불가 – 전입신고만으로는 대항력·우선변제권 인정 어려움
- 전세자금대출 제한 – 주택이 아니기 때문에 은행 대출 심사에서 거절 가능
- 청약 가점·주택 수 산정 포함 – 실거주로 인정 안되거나, 주택 수에 포함될 수 있음
- 불법 용도변경 위험 – 사후 적발 시 퇴거·철거 명령 가능성 있음
🏢 근생빌라와 일반빌라의 차이점 비교
| 항목 | 근생빌라 | 일반빌라(주택) |
|---|---|---|
| 건축물 용도 | 근린생활시설 | 다가구/다세대주택 |
| 확정일자 보호 | 불가능 또는 제한 | 가능 (대항력 인정) |
| 전세대출 | 대부분 불가 | 가능 |
| 청약 및 주택수 | 주택수 포함 위험 있음 | 기준대로 계산 |
근생빌라는 외형이 주택과 비슷해 일반 소비자가 구분하기 어렵습니다. 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인하고, 계약 전 법률 전문가나 부동산 중개사와 충분히 상의하세요.
※ 주의: 일부 근생빌라는 불법으로 주거용으로 개조된 경우가 많아 철거 명령, 퇴거 조치, 전입 거부 등의 위험이 있으니 신중한 접근이 필요합니다.